Objetivo: conocer los detalles de la inversión en suelo
El suelo es terreno donde no hay ninguna edificación. Estos se pueden clasificar, principalmente y a nivel urbanístico como:
- Suelo Urbano: es el suelo donde se puede edificar y tiene a disposición los servicios básicos como el acceso rodado, agua, saneamiento, etc.
- Suelo Urbanizable: es suelo susceptible de convertirse en urbano, dependiendo de la ordenación municipal donde se encuentre. En el momento que se cataloga como Urbanizable, no tiene todavía los servicios básicos.
- Suelo Rústico: normalmente no se puede edificar y no existen los servicios básicos, como agua potable, electricidad, etc. Puede tener la posibilidad de edificar si el suelo tiene una extensión de más de 10.000m2(España).
Por tanto lo primero que tenemos que saber antes de invertir en un suelo es su clasificación, ya que dependiendo de esta será más fácil o imposible edificar de forma legal.
Estrategia de inversión en suelos
Mejora
No se pueden hacer demasiadas mejoras en los solares, aunque hay alguna que sí que puede ser especialmente rentable:
- Adecuación: si tiene malas hierbas o no es plano, se puede adecuar, aunque por norma general esto no le agregará mucho valor. Ponerle un vallado y una puerta, puede ser otra adecuación que no resulte demasiado rentable.
- Segregación: la segregación de un campo en otros más pequeños puede ser en ciertos casos una buena forma de aumentar el valor, si el suelo es cotizado y su tamaño adecuado.
- Agrupación: la agrupación también puede ser interesante en caso de solares muy pequeños que se puede convertir en uno grande. Por ejemplo, puede tener sentido agrupar distintos solares rústicos para que el resultante tenga más de 10.000m2 y de esta forma poder edificar.
Dinero
El dinero que necesitarás para adquirir un solar se puede obtener de distintos modos:
- Propio: mediante ahorros o dinero propio del que dispongamos. Aunque hay solares que puedan tener un precio alto, por norma suelen ser los inmuebles con un precio más económico. hay que tener en cuenta que, por ejemplo. Una casa tiene el suelo más la construcción.
- Préstamo Personal o Privado: como para cualquier inmueble podemos solicitar un préstamos personal a una entidad bancaria o privado. Hay que tener en cuenta que en el caso de los solares, será complicado obtener rendimiento, por ejemplo, por alquiler, que cubra la cuota mensual.
- Hipoteca: por norma general, los bancos solo ofrecen hipotecas para terrenos urbanizables. Además, sobre el valor del de solar a hipotecar, el máximo que suelen ofrecer es del 50%.
Por tanto, cuidado con la deuda para comprar un solar. Hay que tener muy en cuenta que, a no ser que tengamos alguna acción con este que proporcione ingresos, tendremos que contar con este gasto mensual.
Ingresos
Los ingresos por la inversión en suelos no suelen venir de una forma rápida. Aún así hay distintas formas de monetizarlos:
- Alquiler: se puede alquilar un solar, ya sea para cultivarlo, utilizarlo para un evento, para aparcar automóviles o alguna actividad similar. Para ello la ubicación puede ser clave.
- Cesión por inmuebles: algo bastante común es ceder el solar, normalmente urbanizable, a una promotora que construya en dicho terreno. Esta cesión se puede realizar a cambio alguno de los locales o las viviendas que se construyan.
- Venta: la venta del solar con ganancia suele requerir de muchos años. Sin embargo, si se conoce el mercado con una segregación o agrupación, sí que es posible obtener beneficios a corto o medio plazo.
Objetivos
En cuanto a los objetivos, hay que tener en cuenta:
- Esfuerzo: este es menor si lo comparamos con una reforma de una vivienda, por ejemplo. Los solares no requieren de un gran esfuerzo debido a que las mejoras que se pueden realizar son escasas y relativamente sencillas.
- Tiempo disponible: al igual que el esfuerzo, es el tiempo disponible que necesitaremos no será demasiado.
- Rentabilidad: dependerá sobretodo de el conocimiento del mercado donde se encuentre y de si encontramos la forma de mejorarlo y que este mercado lo aprecie. Con los años y dependiendo de su ubicación y evolución de los precios, también es posible que la rentabilidad sea elevada.